Mais/Menos Valias Fiscais

Vendeu um imóvel em 2018 ?

Saiba que tem que pagar imposto dessa venda, no caso de ter obtido uma mais-valia. Tem ainda que declarar essa venda, quer seja mais ou menos valia, na sua declaração de rendimentos Modelo 3, através do Anexo G.

No caso de o imóvel que agora vendeu ter sido adquirido ou herdado antes de 1989 (ano da entrada em vigor do código do IRS), não paga imposto sobre essa mais-valia, no entanto, tem que igualmente declarar na sua declaração de rendimentos Modelo 3 essa venda e para isso tem que entregar o Anexo G1.

Normalmente, na venda de um imóvel há sempre um lucro e esse valor está sujeito a ser tributado em sede de IRS, é uma mais-valia sobre imóveis.

De acordo com o disposto no artigo 10º do código do IRS, para a autoridade tributária o cálculo do valor de mais valia corresponde ao valor da venda subtraído do valor da compra multiplicado por um coeficiente de desvalorização monetária (definida por portaria, no caso de 2018, Portaria nº 317/2018 de 11 de dezembro), se existirem encargos com a valorização do imóvel, como por exemplo a instalação de vidros duplos nas janelas ou um sistema de aquecimento, estas despesas são também inseridos no cálculo, do lado da compra.

Por outro lado pode descontar ao preço da venda os encargos suportados com a mesma, nomeadamente com os serviços de mediação imobiliária.

Calculada a mais-valia tem que, na declaração de IRS em 2019 preencher o anexo G do modelo 3 de IRS, identificar o imóvel em questão e indicar o valor de compra e venda, já descontando os encargos a tributação incide sobre 50% desse valor e é englobado aos seus rendimentos.

Deve ter em atenção um aspeto muito importante, para a autoridade tributária, o valor compra do imóvel é o valor da respetiva caderneta predial na altura da compra e não o valor atual, ou o valor pelo qual adquirimos o imóvel, muitas vezes estes valores são muito diferentes. No caso de ter herdado um imóvel o valor a considerar como aquisição, é o que serviu aquando da comunicação para efeitos de imposto de selo, ou seja o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Se o imóvel que vendeu era a sua residência de habitação própria e permanente, ou seja a sua morada fiscal, tem a possibilidade de estar isento desta tributação, desde que no mesmo anexo G declare que quer reinvestir ou já o reinvestiu o valor total da mais-valia numa nova habitação própria permanente, o prazo para este reinvestimento é de 36 meses. O Fisco aceita que o reinvestimento seja feito em qualquer país da União Europeia.

O reinvestimento pode também ser feito em terrenos para a construção de casas ou em obras de ampliação de imóveis, desde que se destinem a habitação própria e permanente. No entanto, nesta situação a inscrição da matriz predial tem de ser pedida até 48 meses após a venda da casa antiga e o novo imóvel tem de ser declarado como habitação até 60 meses após a venda.

Muitas vezes a venda da casa não é imediata, e por isso se já comprou a casa nova e ainda não conseguiu vender a antiga, também pode vir a beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias, desde que faça a venda até 24 meses após a compra do novo imóvel. Só é declarado no Anexo G da declaração de rendimentos Modelo 3, quando efetuar a venda da casa.

Muitas vezes da venda do imóvel resulta o pagamento de parte do empréstimo que existia para a compra da antiga casa, nesses casos, verifica-se que a mais-valia obtida não serviu unicamente para o reinvestimento de uma nova casa destinada a habitação própria e permanente.

Também o valor de venda do imóvel pode ser superior ao valor da nova aquisição, por exemplo, uma casa vendida por 150 mil euros e a aquisição da nova casa ser de apenas 120 mil euros, não se dá o reinvestimento total numa casa de habitação própria e permanente, como a lei assim exige.

Nestes casos é considerado que houve um reinvestimento parcial, sendo calculado a parte da mais-valia que foi reinvestida na nova habitação própria e permanente.

Continuando com o exemplo, em termos práticos, deixamos aqui a forma de calcular a parte da mais-valia não reinvestida:

Supondo que um imóvel foi adquirido em 2010 por 100.000€ e vendido em 2018 por 150.000€, sendo adquirido nova casa também em 2018 por 120.000€.

• Cálculo da Mais valia

Mais-Valia = Valor Realização – (Valor Aquisição X Coeficiente de desvalorização da moeda)

MV = 150.000 – (100.000 X 1,09) = 41.000

• Cálculo da Proporção Reinvestida

Percentagem = (120.000/150.000)*100 = 80%

Quer dizer que houve um reinvestimento de 80% do valor da venda

Cálculo = 41.000 x 80% = 32.800

Valor sujeito a imposto = 41.000 – 32.800 = 8.200

Aplica-se 50% sobre o montante de 8.200,00 €, sendo englobado aos restantes rendimentos obtidos em sede de IRS, o valor de 4.100,00€.

Relembramos que no caso de o reinvestimento ter sido na totalidade, fica isento de imposto, no entanto, tem que entregar na mesma o respetivo anexo G da Declaração de rendimentos Mod. 3. Também para os casos de obter uma menos-valia, resultando dessa venda, tem que entregar o mesmo anexo.

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